Jak funguje hypotéka?

Hypotéka je dlouhodobý úvěr, jehož primárním účelem je financování stavby, rekonstrukce nebo koupě nemovitosti. Hypoteční úvěry se zpravidla poskytují až na 90 % odhadní ceny zastavené nemovitosti (tu určí bankovní odhadce nemovitostí) a jejich charakteristickým znakem a hlavní výhodou je, že při jejich dlouhodobosti lze dosáhnout nízkého úročení. Platí, že hypoteční úvěr jsou nejvýhodněji půjčené peníze, lepšího úroku u žádného jiného úvěru nedosáhnete. Hypoteční úvěr si mohou sjednat fyzické i právnické osoby, družstva i obce u jednotlivých bankovních institucí.

Kromě klasické účelové hypotéky, která je na našem trhu nejpopulárnější, existuje ještě neúčelový typ hypotečního úvěru, jenž mnozí z vás znají spíše pod názvem americká hypotéka. Tu, narozdíl od účelové hypotéky, lze čerpat na cokoli, avšak na druhou stranu musí dlužník počítat s vyšší úrokovou sazbou a zástavou. V tomto článku se zaměříme spíše na účelový typ hypotečního úvěru.

Účelovou hypotéku lze využít na:

  • koupě nemovitosti (dům, byt, chata, družstevní byt apod.)
  • pozemek
  • výstavba nové nemovitosti
  • rekonstrukce a modernizace nemovitosti
  • získání vlastnického podílu na nemovitosti (vypořádání SJM či dědictví)
  • splácení jiného úvěru či půjčky (např. konsolidace)
  • refundace
  • refinancování již zřízené hypotéky

Refinancování hypotéky

I když je refinancování hypotéky zmíněno výše jen jako součást výčtu možností, jedná se kapitolu samu pro sebe. Refinancování hypotéky představuje výhodnou možnost pro každého dlužníka, který není spokojen s podmínkami stávajícího hypotečního úvěru a nebo má pocit, že by podmínky hypotečního úvěru mohly být za současných tržních podmínek či v jiné bance výhodnější. Takovýto klient tak může jednoduše přejít ke konkurenční bance a bezplatně si zřídit lepší a výhodnější hypoteční úvěr. Na toto téma jsme se rozepsali již v jednom z našich minulých článků, ve kterém se do detailu dozvíte, v čem je refinancování hypotéky výhodné, kdy jej lze zrealizovat a co vše je pro to potřeba.

Splátky hypotéky

Splácení hypotečního úvěru probíhá pravidelnými, nejčastěji měsíčními splátkami, tzv. anuitním splácením. Anuitou je v případě hypotéky umořovaná půjčka současně s úrokovou platbou – poměr mezi jistinou a úrokem se mění, částka však fakticky zůstává stejná. U některých bank si lze sjednat hypotéku s degresivními (klesajícími) nebo progresivními (rostoucími) splátkami, kde se splácená částka časem snižuje, či zvyšuje.

Minimální doba splatnosti hypotečního úvěru je obvykle 5 let, maximální až 30 let. První roky splácení je často nastavena neměnná úroková sazba, tzv. fixace a to na dobu od 1 roku až po 25 let. Po ukončení fixace se úroková sazba mění podle aktuální situace na trhu, zároveň lze úvěr předčasně splatit bez sankcí apod., to vše záleží na podmínkách hypotéky ve smlouvě podepsané při jejím zřizování. V současné době si klienti volí fixaci nejčastěji na 3-5 let. Čím nižší doba fixace, tím nižší úroková sazba. Po ukončení doby fixace má každý dlužník využít možnosti refinancování hypotéky a velmi silně to doporučujeme. Za dobu fixace se totiž podmínky na trhu vždy změní a jakási „aktualizace“ nebo obhlédnutí nabídek u konkurenčních bank je vždy na místě.

Výše úvěru

Zřízení hypotečního úvěru představuje pro klienta dlouhodobý závazek vůči bance, která po klientovi vyžaduje, aby na jeho účtu po odečtení měsíční splátky hypotéky a ostatních poplatků zůstala na kontě určitá finanční rezerva, a to vyšší než životní minimum. U každé banky se tento požadovaný zůstatek liší, avšak v průměru musí čtyřčlenné domácnosti zůstat po odečtení něco okolo 10 000 Kč. Pakliže si nejste jisti, zda-li vaše příjmy na tyto vysoké nároky stačí, využijte bezplatný hypoteční kalkulátor, který to za vás ihned spočítá.

Další náklady spojené s hypotékou

S hypotékou souvisí i jiné náklady, než jen jejich pravidelné hrazení formou splátek. Mezi další výdaje patří třeba jednorázová částka za uzavření smlouvy, která se může vyšplhat až do několika tisíců korun. To samé platí pro odhad, který ke zřízení hypotéky neodmyslitelně patří. Banky mají většinou své vlastní odhadce, kteří si za své služby účtují několikatisícové částky. Krom toho je nutno počítat i s nižšími náklady souvisejících se zřízením hypotéky (notářsky ověřené dokumenty, výpisy z katastru nemovitostí apod.). Dalším mínusem na kontě může být povinnost žadatele sjednat si bankovní účet u dané banky, s čímž samozřejmě souvisí měsíční poplatky spojené s vedením účtu.

Nejvyšší náklady spojené s hypotékou jsou ale ty, které musí žadatel uhradit při jejím zřízení. Banky od roku 2017 poskytují hypotéky do maximální výše 90% odhadní ceny nemovitosti, zároveň také kupující nově platí daň z převodu nemovitosti. Při zřízení hypotéky tak žadatel platí zbývající část odhadní ceny nemovitosti, kterou nepokryje hypotéka (při 90% hypotéce jde o 10 %, při 80% hypotéce pak klient platí 20 % atd.), dále případný rozdíl mezi odhadní a reálnou kupní cenou, daň z převodu nemovitosti či další náklady. Výčet těchto nákladů a modelový příklad nákladů i s poplatky při hypotéce na nemovitost v hodnotě 3 mil. Kč najdete v článku zde.

Daňové zvýhodnění při hypotéce

Každý, kdo pravidelně splácí hypoteční úvěr, má možnost odečíst si zaplacené úroky od základu daně z příjmů až do výše 300 000 Kč (maximálně však 25 000,- měsíčně). I když je hypoteční úvěr stále nejvyužívanější produkt na financování bytových potřeb na trhu, je důležité dbát na jeho správné nastavení a podmínky.

Advertisements