Jak se vypořádat s financováním hypotéky 2017?

V předcházejích letech bylo jednoduché sjednat si hypoteční úvěr takovým způsobem, že jste ze svých vlastních peněz nemuseli zaplatit ani korunu. Banky totiž poskytovaly 100% hypotéky. Počínaje rokem 2017 je ale všechno jinak a dnes platí, že ten, kdo si hypotéku chce vzít, musí sáhnout hluboko do své kapsy.

Nově totiž bankovní instituce dávají hypoteční úvěry jen ve výši 90 % (do dubna 2017 ještě 95 %) z odhadní ceny nemovitosti. Ten, kdo nemovitost kupuje, tak musí z vlastních peněz zaplatit zbývající část z odhadní ceny, možný rozdíl mezi odhadní a prodejní cenou, dále pak daň z převodu nemovitosti a další poplatky. Výjimkou tak není investice z vlastních rezerv ve výši 600.000 Kč a více. Přesný modelový příklad hypotéky 2017 si přečtěte zde.

Nemáte tolik peněz?

Jak postupovat v momentě, že tak velké finanční rezervy zkrátka nemáte k dispozici, popřípadě si je chcete schovat na horší časy, rekonstrukci nově nabyté nemovitosti či její vybavení? Jak i v takové situaci hypoteční úvěr získat? Možností je hned několik.

Daň z převodu nemovitosti

Nutné výdaje při koupi nemovitosti můžete snížit tím, že daň z převodu nemovitosti zahrnete do hypotéky. Daň z převodu nemovitosti tvoří 4 % z prodejní ceny nemovitosti, např. u nemovitosti s prodejní cenou 3.000.000 Kč jde o 120.000 Kč. Jejím zahrnutím do hypotečního úvěru tak můžete v začátku ušetřit velký výdaj, nicméně tuto možnost umožňují pouze některé banky. Abyste zjistili které a zda je to možné ve Vaší situaci, doporučujeme spojit se s nezávislým odborníkem na hypoteční úvěry, jehož poradenství je bezplatné.

Další zdroje financí

Další možností, jak financovat nutné výdaje hypotéky v roce 2017 může být spotřebitelský úvěr. Ovšem čerpání spotřebitelského úvěru může poškodit Vaše posouzení bankou při schvalování hypotéky. Klient, který již vysoký spotřebitelský úvěr má, je pro banku rizikovějším – hrozí, že nebude schopen splácet oba úvěry zároveň.

Větší šanci, že v této situaci hypoteční úvěr získáte, máte tehdy, že žijete v manželském svazku a oba dva máte finanční příjem – banka tak bude hodnotit celkovou výši Vašich příjmů vůči měsíčním splátkám hypotečního a spotřebitelského úvěru.

V momentě, že jste svobodní, ale žijete s partnerem a nemovitost byste rádi koupili společně, možným řešením je, že si spotřebitelský úvěr vezme jeden z Vás a nemovitost koupí ten druhý. V takové situaci totiž banka bude posuzovat pouze toho, kdo si nemovitost kupuje a ten nebude v daný moment zatížen spotřebitelským úvěrem. Nicméně jde o poměrně nebezpečné řešení, protože může nastat situace, že se jako partneři rozejdete. Tehdy by jeden z Vás skončil s dluhy a druhý jako vlastník nemovitosti. Je tedy si třeba předem vše řádně rozmyslet a dohodnout, jak byste v takové situaci postupovali.

Avšak i tehdy, kdy si chcete vzít spotřebitelský úvěr a s jeho pomocí pak financovat ten hypoteční, neklesejte na mysli. Jestli Vám banka v takovéto situaci hypotéku dá, záleží na individuálních podmínkách – výši Vašeho příjmu, Vašem věku, možné zástavě za úvěr, celkové hodnotě nemovitosti, výši měsíční splátky a dalších podmínkách. Abyste zjistili, zda spotřebitelský úvěr spolu s hypotékou získáte, doporučujeme se poradit nejen ve Vaší bance, ale hlavně s odborníky, kteří mají přehled o aktuální nabídce všech bank a poradí Vám tak nejlépe, kterou z nich ve Vaší situaci zvolit.

Reklamy

Modelový příklad – hypotéka 2017

Uvažujete o hypotéce v roce 2017? Narozdíl od minulých se v oboru hypotečních úvěrů udály zásadní změny, jež ovlivní každého, kdo odteď nemovitost bude kupovat či stavět novou a pro její financování by rád použil hypoteční úvěr.
Jak by tedy přesně taková hypotéka v roce 2017 mohla vypadat? Jaké výdaje budete muset zaplatit ze svého, které naopak zaplatí banka, jaké jsou poplatky, jaká výše daně z převodu nemovitosti a kdo ji platí?

Změny – hypoteční úvěr 2017

Největší změnou od letošního roku je výše LTV, tedy celková výše úvěru oproti ceně nemovitosti. V předchozích letech bylo možné si vzít 100% hypotéku, což znamenalo, že banka uhradila 100 % ceny nemovitosti a na Vás tak bylo jen hradit každý měsíc splátku. Na nařízení ČNB (České národní banky) však od letošního roku žádná banka dávat 100% hypotéky nebude, nejvyšší možná hodnota, kterou banka smí poskytnout, je 90 % (do dubna 2017 95 %) odhadní ceny nemovitosti. Proč to tak je se dočtete zde.

Další zásadní změnou je daň z převodu nemovitosti, již v minulosti hradil prodávající nebo se obě strany mohly dohodnout, kdo ji zaplatí. Od teď ji však vždy bude platit kupující. V některých případech ji lze zahrnout do hypotéky, kde a za jakých podmínek se informujte u odborníků.

Výpočet hypotéky 2017

Jak tedy bude vypadat rozpis výdajů kupujícího při hypotéce v roce 2017? Pojďme si jednotlivé výdaje uvést a spočítat na následujícím příkladu.

Dejme tomu, že kupní cena nemovitosti, o kterou máte zájem a chcete ji financovat skrze hypoteční úvěr, je 3.000.000 Kč. To ještě neznamená, že tato prodejní cena se rovná odhadní ceně, na jejímž základě bude banka poskytovat hypotéku. V případě, že se odhadní od prodejní ceny liší, rozdíl budete muset uhradit z vlastní kapsy. V našem příkladu má nemovitost odhadní cenu 2.800.000 Kč, rozdíl, který kupující bude muset uhradit, je 200.000 Kč.

Jak jsme uvedli výše, banka však bude poskytovat hypotéky do maximální výše 90 %. V našem příkladu tak banka skrze hypoteční úvěr uhradí kupujícímu 90% z odhadní ceny nemovitosti 2.800.000 Kč, tedy 2.520.000 Kč. Kupující tak uhradí ze své kapsy zbylých 10% odhadní ceny, tj. 280.000 Kč.

K tomu připočtěme daň z převodu nemovitosti, kterou nově hradí kupující a jde o 4 % z prodejní (nikoli odhadní) ceny nemovitosti. V našem příkladu jde tedy o 4 % z 3.000.000 Kč, tedy o 120.000 Kč.

Kromě výše uvedených výdajů je třeba mít v záloze finance na případnou provizi realitní společnosti, poplatky spojené s hypotékou, na právní výdaje (např. při kontrole smluv o hypotečním úvěru), stěhování. Rezervu je dobré mít taky pro případné dodatky ke smlouvám o hypotéce v případě, kdy by se proces převodu nemovitosti zdržel (např. kvůli lhůtě úřadů či jiným problémům) a Vy byste tak nemohli splnit data stanovená smlouvou o hypotéce. V takovémto případě banka nabízí data změnit a posunout formou dodatku ke smlouvě, nicméně každý dodatek si nechá zaplatit nemalou částkou. Na její výši je dobré se informovat předem.

Kolik přesně zaplatíte?
Pojďme si přehledně shrnout, jaké výdaje kupující v případě financování koupě nemovitosti bude hradit z vlastních rezerv.

Parametry příkladu:
Prodejní cena nemovitosti: 3.000.000 Kč
Odhadní cena nemovitosti: 2.800.000 Kč
Banka poskytuje hypotéku 90 % z odhadní ceny, tj.: 2.520.000 Kč

Kupující uhradí:
Rozdíl mezi odhadní a prodejní cenou: 200.000 Kč
Daň z převodu nemovitosti: 120.000 Kč
Zbývajících 10 % z odhadní ceny, které nehradí banka hypotékou: 280.000 Kč

Celkem: 600.000 Kč
+ případná provize realitní společnosti, poplatky, právní náklady, dodatky ke smlouvám, náklady na stěhování

V některých případech lze daň z převodu nemovitosti zahrnout do hypotéky, kde a za jakých podmínek se informujte u odborníků.

Pokud se tedy chystáte vzít si hypoteční úvěr, doporučujeme mít dostatečnou vlastní rezervu, bez té hypotéku nezískáte. V případě, že vytvořit rezervy Vám bude trvat příliš dlouho či je nejste v požadované výši schopni vůbec vytvořit, jsou zde samozřejmě možnosti, jak to řešit, na to se podíváme v dalším článku.

Hypotéka 2017 – co budete platit z vlastní kapsy

V minulých letech ke sjednání hypotéky stačilo víceméně jen zaměstnání, ideálně na dobu neurčitou, či vlastní podnikání a z toho plynoucí pravidelný příjem. Nebylo třeba žádných vlastních financí, případně jen ty, které jste chtěli po koupi nemovitosti vložit do její rekonstrukce či nákupu vybavení, které jste z hypotéky nezaplatili. Banka totiž poskytovala až 100% hypotéky, tj. z hypotečního úvěru jste mohli uhradit celou cenu nemovitosti. V roce 2017 to ale tak jednoduché není. Proč?

Počínaje rokem 2017 se v oblasti hypoték staly velké změny. Teď totiž jako kupující budete platit daň z převodu nemovitosti a nebudete si moci vzít 100% hypotéku. Výše hypotečního úvěru, který vám banka dá, se bude odvíjet od více faktorů, ale můžete se spolehnout, že to nebude více než 90 % hodnoty nemovitosti (95 % do dubna 2017).

Co budete hradit z vlastní kapsy

Jestliže uvažujete o hypotečním úvěru, spočítejte si, zda máte dostatek financí v záloze, a to pro daň z převodu nemovitosti (4 % z její ceny), a taktéž pro zaplacení zbývající části výše úvěru (tj. v případě 90% hypotéky uhradíte 10 %, v případě 80% pak 20 % atd.).

Kromě výše uvedených rezerv je důležité mít v záloze finance také na možný rozdíl mezi kupní a odhadní cenou nemovitosti. Banka vám hypoteční úvěr dá totiž na základě odhadu její tržní hodnoty, nikoli na základě kupní ceny, již požaduje prodávající. V momentě, že je tedy kupní cena nemovitosti vyšší než odhadní, rozdíl mezi nimi uhradíte Vy.

Mějte také dostatek financí na případnou provizi realitnímu makléři, notáře, právní služby a další administrativní poplatky. Kromě nich myslete i na to, že v situaci, že vše nepůjde podle harmonogramu stanoveného smlouvou o hypotéce, ať už vaší chybou či prodlevou ve lhůtách úřadů, v bance budete potřebovat vyhotovit dodatky ke smlouvě o hypotečním úvěru, které zamezí sankcím či propadnutí hypotéky. Tyto dodatky nejsou levná záležitost a jejich ceny se v různých bankách liší. Určitě se tedy v bance, od níž hypoteční úvěr budete čerpat, na tuto situaci a poplatky předem informujte.

Dále pak mějte na paměti částky, které budete muset uhradit ať už v souvislosti s přesunem nábytku a dalších věcí ze stávajícího bydlení, či investici do nového vybavení či rekonstrukce.

Hypotéku už dávno mám, co teď?

V situaci, že už máte výše uvedený proces za sebou, hypoteční úvěr jste úspěšně načerpali a teď jej splácíte, tak ani teď byste s tvorbou rezerv neměli přestat. Jestliže jste si hypoteční úvěr brali s nízkou úrokovou sazbou, je více než pravděpodobné, že po době její fixace bude úroková sazba mnohem vyšší. Jak uvádíme v tomto článku, v dalších letech totiž úrokové sazby hypoték spíše porostou.

Je tedy na místě tvořit rezervy i v době splácení hypotéky, do nichž pak lze sáhnout v případě, že po skončení fixační doby hypotéky a navýšení úrokové sazby hypotéky stoupne měsíční splátka a vy na ni možná nebudete mít.

Pokud se ukončení doby fixace hypotéky blíží, tak neotálejte a dostatečně dopředu se informujte na aktuální úrokové sazby hypotečních úvěrů, ideálně spolu s odborným hypotečním poradcem, jež vám aktuální situaci na trhu s hypotékami osvětlí. Úrokovou sazbu hypotéky lze v některých bankách zafixovat až 6 měsíců předem, a to je při výše zmíněné pravděpodobnosti zvyšování úrokových sazeb hypoték v dalších letech dobrá zpráva.